Baugeschichte

Gewerbepark Defdahl – Baugeschichte

Einstige Gewerbebrache – Geburtsstätte der Allgewerke-Idee

Von 800 qm sukzessive auf 30.000 qm – die Allgewerke als Impetus und Motor
Nach 2 Jahren der Analyse des bauwirtschaftlichen Strukturwandels wurde im Jahre 1981 nach dem Motto „das Thema muss man machen – nicht (nur) reden“ der erste Prototyp eines Allgewerke-Betriebs auf einer von der Stadt Dortmund angemieteten 800 qm kleinen Gewerbebrache gestartet. Sukzessive entwickelte die Allgewerke-Idee als Impetus und Motor die einstige Brache zum heutigen ca. 30.000 qm großen Allgewerkehof Defdahl. Die Entwicklung des Areals erfolgte aus vormals kleinzelligen zähen Verflechtungen über insgesamt 12 Grundstückskäufe und 6 Baugenehmigungsverfahren. Jüngst gelang erst der für den Büropark im Allgewerkehof Defdahl existenziell wichtige Ankauf des westlichen Areals mit den 320 Parkplätzen und den Bürowerkstätten, ohne die die 39 Büroeinheiten des Büroparks (NF 13.000qm auf einem Areal von 7.000 qm) baurechtlich und faktisch nicht zu betreiben gewesen wären – baurechtlich nicht, wegen fehlender Parkplätze und faktisch nicht wegen der Bürowerkstätten, die die Wandlungsflexibilität und mit ihr die Vermietung dieser Büros in dieser Lage überhaupt erst möglich machen.

Mit der Bürobaustrategie Defdahler Büro zur Vollvermietung
Die Büros des Büroparks (Defdahler Büro) wurden in den Werkstätten des Allgewerkebetriebs entwickelt und auch ausschließlich von den Allgewerke-Planern vermietet. Die Besonderheit des Defdahler Büros ist seine räumlich-technisch-optische Wandlungsflexibilität und besonders das Ambiente, das sich evident abhebt von den sonst üblichen Gipskartonbüros mit langen Fluren und 90°-Arbeitsboxen. Obwohl in der eigentlichen Vermietungszeit von Anfang 1999 bis Anfang 2000 nicht eines der großen Maklerbüros (Müller, Brockhoff u.a.) auch nur ein Büro im Gewerbepark vermieten konnten, wurden 31 von 39 Büroeinheiten (7.000 von 11.000qm) allein von der Allgewerke in nur 24 Monaten fertig gestellt und vermietet. Die Bürobaustrategie Defdahler Büro führte zu vergleichsweise geringeren Baukosten, kürzeren Bauzeiten, höherer Bauqualität, effizientere Vermietungsmethoden und so zum einzigen Büropark in Dortmund der vollvermietet war (und das zu Mieten über dem Marktdurchschnitt).

Vision der Allgewerke – eine handwerkliche Baukultur der Nachhaltigkeit
Die Vision der Allgewerke ist eine Bauzukunft, in der geeignete Baubetriebe die vorhandene Bausubstanz erhalten und konkurrenzfähig zum Neubau entwickeln können. Der Allgewerkehof Defdahl ist die Geburtsstätte der Allgewerke. Hier sollten sich ihre Ideen und Botschaften bauinnovativ entfalten und von hier aus ausstrahlen können. Nach den Wertevorstellungen der Allgewerke („Architektur von innen nach außen“) sollten die Arbeitsräume die Priorität vor der Gebäudehülle haben. Arbeitsräume als Lebensräume begreifen – in mehr Wir-Kultur. Im Erscheinungsbild der Gebäude sollten die innen geltenden Werte spürbar werden – durch viel Mensch- und Handgemachtes, das sich evident abheben sollte vom Maschinenperfektionismus der Architekturmoderne, die bei den heutigen Bürogebäuden so deutlich vorherrschen. Das Handwerk sollte in der Architektur präsent sein, so wie es auch in einer Bauzukunft des Bauens im Bestand nur sein kann.

Drei Zäsuren in der Bauentwicklung – Geburts- oder Gedenkstätte der Allgewerke-Ideen!?
So beeindruckend sich die Baukosten und Vermietungen bei dem Bauprojekt auch entwickelten ( im Vergleich zu den Zahlen der Konkurrenz-Projekte), gab es dennoch drei Zäsuren, von denen schon die erste von einer Gewalt war, dass bereits im Jahre 1988 aus der Geburtsstätte der Allgewerke gleich ihre eigene Gedenkstätte hätte werden können. Doch wenn eine Idee „richtig“ ist, wird keine Macht sie zerstören können. Und „nichts ist so mächtig wie eine Idee, deren Zeit gekommen ist“ (Victor Hugo). Die Ideen der Allgewerke waren von Beginn an auf dem richtigen Weg, doch ihre Zeit ist erst heute gekommen. Heute sehen wir in der Immobilienkrise, dass es schon vor langer Zeit versäumt wurde, die Bauaktivitäten vom Neu- auf den Bestandsbau umzusteuern. Heute sehen wir auch, dass das Bauen im Kreislauf langlebiger Module – Beispiel Defdahler Büro – eine zukunftsfähige Baustrategie ist, zu der es ökonomisch wie ökologisch keine Alternative in einer Zukunft geben wird, in der die endlichen Roh- und Energiestoffe verbraucht sind.

Die drei Zäsuren sind zwar wichtige Phasen der Bauentwicklung, sie sollen aber auf dieser Seite allenfalls erwähnt bleiben und nicht in Ablauf und Hintergrund ausführlich geschildert werden. Dazu wird das Zäsuren-Thema eine eigene Seite erhalten, die vor allem auch deshalb wichtig ist, weil auch bei den Zäsuren wieder die Allgewerke und ihre Ideen im Fokus standen. Die Allgewerke liefert den alleinigen Grund für die finanziell und baulich erfolgreiche Entwicklung des Gewerbeparkprojektes, sie liefert tragikomischehrweise aber auch den tieferen Grund für die Zäsuren in der Bauentwicklung. Dahinter stecken Irritationen, die die Banken mit einer Allgewerke und ihren Bauinnovationen (Defdahler Büro u.a.) zwangsläufig müssen. Letzlich geht es aber für die Banken immer darum, ob Kapital in einem Bauprojekt nachhaltig erhalten wird oder verloren geht. Jedenfalls ist ganz zweifelsfrei verifizierbar, dass bei Eintritt der Zäsuren das Kapital der Banken noch sicher im Projekt vorhanden war, im Verlaufe der Zäsuren dann aber verloren ging. Gleichwohl ist es kein einfaches Entscheidungsfeld, mit dem die Banken und der Investor im Gewerbeparkbau konfrontiert waren und noch heute sind.

Der Gewerbepark wird aber in der gegenwärtig aktuellen Lage nicht zur Gedenkstätte der Allgewerke werden – dazu mehr am Schluss dieser Schilderung der Bauentwicklung.

die 3. Zäsur dauert im Grundstücksteil Büropark an – Erreichtes entwickelt sich zurück
Als Anfang 2003 die bis heute andauernde dritte Zäsur der Bauentwicklung eintrat, waren die fertigen Büroflächen des Büropark schon 2 Jahre vollvermietet Das Projekt war damit zwar nicht auf die Zahlen ausgekommen, wie sie vor der 2. Zäsur im Jahre 1998 noch erwartet werden konnten, doch das Projekt war durch die erreichten Netto-Ist-Einnahmen immer noch gut kapitalgedeckt. Allerdings stand Ende 2002 noch einiges an Restfertigung aus, was bei Eintritt der Zäsur nicht mehr weiter geführt werden konnte. Der Allgewerkemotor war abgeschaltet worden. Damit ging beim Büropark nichts mehr weiter. Was erreicht war, entwickelte sich wieder zurück. Was seit 2003 vor allem unfertig blieb, war u.a. die Solarfassade der Pyramide. die kombinierte Regenwasser-/Kühl-Technik, das Forumsgebäude und das Bistro.

Allgewerkehof – konkretisierte Vision eines zukunftsfähigen Bauens
Im Bauprojekt Allgewerkehof Defdahl konkretisiert sich die Vision der Allgewerke von einem zukunftsfähigen Bauen. Das zeigt sich in der sehr handwerklichen Architektur, das zeigt sich auch im Defdahler Büro als Prototyp eines exorbitant stofferhaltenden energiesparenden Modularrecycling im Innenausbau und das sollte sich auch zeigen in den Lösungen der Gebäudeversorgung mit Strom, Wasser, Luft.

Die multifunktionale Fassade …
… erzeugt Energie ,verteilt kühle Luft in Büroetagen, erfordert keinen teuren Granit, ist gerüstfrei zu warten, spendet Vollbeschattung (im Sommer), liefert kostenfreie Standortwerbung

Das Pyramidengebäude hat einen Azimutwinkel von ca. 1 Grad. Es gewährleistet damit von der Stellung zur Sonne einen an diesem Standort optimierten Ausschöpfungsgrad an Sonnenenergie über den Jahresverlauf. Zur weiteren Optimierung der Energieausschöpfung wurden die Module in eine 60/30°-Stellung gebracht, was in etwa dem Mittel des Sonnenstands im Jahresverlauf entspricht. Zudem wurden die gesamten sich vertikal zwischen den Fensterreihen befindlichen Fassadenflächen für Solarflächen genutzt, so dass alternative teure Fassadenplatten (Granit o.ä) ganz entfallen konnten. Das vor die Fassade gesetzte Trägergestell ist so konstruiert, dass es zugleich Kriechgänge für die Wartung der Solarmodule und alle sonstigen Fassadenarbeiten bietet, ohne dass Gerüste oder Hubkräne erforderlich wären. Zugleich ist das Gestell so weit vorgebaut, dass die gesamten Fensterflächen in den sommerlichen Hitzemonaten zu 100% beschattet sind Die restlich verbleibenden Fassadenflächen (horizontal zwischen den Fenstern) nehmen Luftkanäle auf, die sich hinter säulenartigen Blechverkleidungen verbergen.

Insgesamt kommen bei der multifunktionalen Fassadenlösung für die Pyramide sechs Funktionen zusammen:

  1. Fassadenverkleidung
  2. Energieerzeugung
  3. Beschattung
  4. Belüftung
  5. gerüstlose Wartung
  6. Werbewirkung

Was eine gelungene Solararchitektur auszeichnet, ist ihre funktionierende optische und funktionale Integration in die Fassade und/oder in die Gebäudeform. Pyramidische Gebäudeformen sind für eine Solararchitektur besonders prädestiniert. In einer künftigen Baukultur werden regenerative Energietechniken eine immer größere Rolle spielen. Dem war in diesem Bauprojekt adäquat Rechnung getragen. Die Allgewerke sahen sich hiermit in der Vorreiterrolle einer Baukultur der Nachhaltigkeit.

Regenwasser-/Lufttechnik – energiearme Klimatechnik, 90% Wasserkostenersparnis
Selbige Motive und Überlegungen bestimmten die Lösungen bei der Wasser- und Lüftungstechnik. Zwei Regenwassererdtanks von je 100.000 Liter sollten über eine separate Brauchwasserleitung die WCs von 39 Büroeinheiten in allen Gebäuden versorgen. Zugleich sollten die Regenwassertanks zur Nachtabkühlung der Büros in der Pyramide genutzt werden. Die hierfür erforderlichen Luftrohre konnten vor der zweiten Zäsur noch alle installiert werden, nicht aber mehr die Steuerungen in den Technikräumen an den beiden Enden der erdverlegten Wassertanks.

Restausführung der solar-, wasser- und lufttechnischen Lösungen im Wartestand
Die Restausführung der solar-, wasser- und lufttechnischen Lösungen wurde schon bei der zweiten Zäsur gestoppt, weil unter den in 1998 gegebenen extrem restriktiven Bedingungen alle Bauaktivitäten ausschließlich auf den Ausbau der geldbringenden Büroflächen zu fokussieren waren. Die Folge war, dass außerhalb des Innenausbaus auf manche Lösung zurück gegriffen werden musste, die bei weitem nicht dem Qualitätsanspruch der eigentlichen Hauptbauzeit von 1990 bis 1997 genügen konnte. Die Bauunterbrechung bei der Solarfassade führte dazu, dass die bereitstehenden, nicht rückzahlbaren 250.000 DM Fördergelder schließlich nach weiteren zwei Jahren Zuwartens des Landes NRW verfielen. Die Solarattrappen, die nur für ein bis zwei Jahre herhalten sollten, konnten auf Dauer den Schutz des Gebäudes nicht gewährleisten. Die Reparatur- und Erneuerungsaufwendungen übersteigen zwischenzeitlich ein drittes mal die ohnehin schon verlorenen Fördergelder, abgesehen noch von Feuchteschäden in einzelnen Büroetagen, die wegen der dünnen Holzstoffplatten nicht zu vermeiden waren.

Das noch fehlende Westareal war lange Zeit das Damoklesschwert für das ganze Projekt
Wäre der Kauf des Westgrundstücks letztlich nicht doch gelungen, so hätte dies das Aus für den Büropark und das gesamte Projekt bedeutet. Speziell für den Betrieb des Büropark, als dass ihm die unabdingbar notwendigen Parkplätze und die Werkstätten für die Defdahler Büros gefehlt hätten. Eingedenk des noch fehlenden Bauabschnitts auf dem Westgrundstück wäre dies ein Rückschlag für das Gesamtareal gewesen, städtebaulich wie auch für ein mögliches Ertragspotenzial. Man kann/darf/sollte nicht trennen, was vernünftigerweise zusammengehört. Das erkennt jeder, der sich mit dem Grundstück tief vertraut gemacht hat.

Schwierige Grundstücksentwicklung des Ostareals aus kleinzelligem Geflecht
Die Ideen der Allgewerke in der Bauentwicklung umzusetzen war das eine, ein ganz anderes Problem war, die dafür erforderliche Entwicklung des Grundstücks zu betreiben. Das gesamte Gewerbegrundstück umfasst 32.000 qm, verteilt auf 24 einzelne Flurstücke, die 8 Eigentümern zugeordnet waren. Das inselartige Gewerbeareal im Umfeld einer gut urbanisierten Wohnbebauung (Richtwerte min 220 EUR/qm) war als Brachfläche hinter der Entwicklung zurück geblieben, gewissermaßen festhängend in seinem komplizierten, kleinzelligen grundstücksrechtlichen Flechtwerk. Selbst dem Oberbürgermeister der Stadt war es einst nicht gelungen, hier seine Rollschuhbahn gegen den Widerstand kleingewerblicher Eigentümer durchzusetzen. Dieses Geflecht konnte nur von innen her aufgelöst werden, wie es dann auch geschehen ist. Im Zuge der sukzessiven Bau- und Grundstücksentwicklung sind acht Kaufabwicklungen auf dem Ostteil (9.000 qm) der gesamten Gewerbeinsel abgewickelt worden.

Der Kauf des Westareals war schon 1983 in trockenen Tüchern
Die Kaufstrategie für den Westteil der Gewerbeinsel (22.000) war im Einvernehmen mit der Dt. Bahn AG 1983 so angelegt, dass sämtliche Flurstücke des Westteils zunächst in langfristigen Miet- und Pachtverträgen (30.12.2007) gegen Alternativkäufer gesichert wurden, um dann das ganze Paket nach durchgeführter Feststellung der bahnseitigen Entbehrlichkeit zu kaufen – zum Preis von 1,0 Mio. DM. Vor dem Zeitpunkt X bei der Bahn AG (die Umstrukturierung ab 1.1.1998) wurden zur Preisfindung die Mieten mit einem festen Faktor zum Kaufpreis des Grundstücks hochgerechnet. Da die im Mietpaket umfänglich enthaltenen Böschungsflächen und Bahnschneisen mit symbolischen 0,01 DM/qm in eine mittlere Miete/qm eingerechnet waren, kam es zu dem exorbitant niedrigen Kaufpreis von nur 1 Mio. DM für das gesamte Westareal.

Eintritt der 2. Zäsur (1997) und Bahnreform verhindern den Kauf des Westareals
Nach dem die Entbehrlichkeit der Grundstücke festgestellt war, sollten die unterschriftsreifen Kaufverträge bis spätestens zum 30.12.1997 abgewickelt sein, was dann wegen des Eintritts der 2. Zäsur nicht mehr erfolgte. Ab diesem Zeitpunkt hing die Westgrundstücksfrage wie ein Damoklesschwert über dem gesamten Areal. Bahn-Grundstücksverkäufe wurden nach diesem Tag X in die Hände von Verkaufsprofis gelegt. Das mit viel Vorarbeit aus mehreren Puzzles geschnürte Kaufpaket würde als das „Filetstück“ (so mit Abbildung mal in der RN bezeichnet) an den Markt gehen, nun unerreichbar für das Projekt, zumal in dem Status der 2. Zäsur.

In 2005 gelang der Kauf des Westareals – das Damoklesschwert war abgewendet
Entgegen der Befürchtung, dass es durch professionelle Makler zu einem schnellen Verkauf des gesamten West-Areals kommen könnte, wurde das Grundstückspaket neu vermessen, aufgeteilt auf einzelne Puzzle, die mehreren Bahngesellschaften (Vivico, Aurelis, DBImm u.a.) übereignet wurden. Hierdurch wurde das Area praktisch unverkäuflich, da ein Kauf nur Sinn macht, wenn alle Puzzle gekauft werden können. Die Aufteilung ergab, dass zwei kleine Grundstücksstreifen an der Straße sämtliche übrigen Grundstücke von der Straße abschnitten und nur diese allein deren Erschließung (ohne jegliche Wegerechtssicherung) ermöglichten. Die Finanzierung war zunächst den Gläubigern des Büroparks angetragen worden, die aber ablehnten, bzw. passiv blieben. Als die zwei kleinen Schlüsselgrundstücke Ende 2004 gekauft werden konnten, lagen die Kaufbedingungen für die übrigen Grundstücke glücklicherweise so, dass sie (dank Internet) in einen machbaren Finanzierungsrahmen eingepasst werden konnten. Damit war das Damoklesschwert vom Büropark, von der Allgewerke, vom gesamten Projekt abgewendet.

die aktuelle Lage – die Allgewerke an einer Wegscheide
Wieder mal steht die Allgewerke mit ihrem Gewerbepark an einer Wegscheide, von der es in zwei alternative Richtungen weiter gehen könnte – die eine Richtung mit, die andere ohne den Büropark.

Die Büropark-Alternative würde bedeuten – die Einigung mit den Banken vorausgesetzt – dass der Büropark zunächst erst wieder reaktiviert werden müsste. Aus den Erfahrungen mit den früheren Vermietungen (Vermietungsstrategie, siehe Seite Konzept) kam nicht der geringste Zweifel daran auf, dass es zu einem sofortigen signifikanten Anstieg der Vermietungsquote kommen würde. Im Grunde bedeutete diese Alternative, dass es am Ende der hoffentlich dann letzten Zäsur mit der Allgewerke im Rahmen des eigenunternehmerischen Entwicklungsversuches weitergehen würde. Die Zäsuren hatten dann nur noch die Bedeutung einer zeitlichen Verzögerung, obwohl die Zäsuren in mancher Beziehung auch ihren Nutzen hatten, die aber an dieser Stelle nicht weiter erläutert werden sollen. Ebenso wenig Zweifel könnte es daran geben, dass es auch zur sofortigen Marktgängikeit der Defdahler Büros kommen wird, wozu der Vermietungserfolg im Büropark genutzt werden könnte.

Die Strategie der zweiten Alternative (ohne Büropark) kann hier nicht dargelegt werden, weil es ihren Erfolg in Frage stellen könnte. Diese Strategie wäre aber in vielen Beziehungen die schlechtere und strategisch auch aufwendigere Alternative. Besonders nachteilig wäre bei dieser Alternative, dass zwei substanziell und funktionell zusammengehörige Hälften einer Gewerbeinsel getrennt würden. Städtebaulich wäre dies genau so wenig wünschenswert wie aus der Sicht der Grundstückseigner beider Grundstückshemisphären.

Besonders nachteilig wäre die zweite Alternative aber auch für die Banken selbst. Der Büropark hat als Versteigerungsobjekt drei gravierende Handicaps: Ihm fehlen die baurechtlich notwendigen Parkplätze, die auf dem Westgrundstück angelegt sind. Eine echte Alternative dazu gibt es nicht. Zudem gibt es ein gravierendes Problem mit den Defdahler Büros, die in ihrem jetzigen Entwicklungsstand die Werkstätten unabdingbar erfordern. Auch die Wektstätten befinden sich auf dem Westareal. Schließlich ist noch viel bauliche Restarbeit zu erledigen. Für alle drei Handicaps müsste ein Ersteigerer soviel Ausgleich in seine Kalkulation einrechnen, dass der Zuschlagpreis weit unter die Grenze gerät, bei der ein Kapitalverlust aus Sicht der Banken wie auch aus Sicht des Investors gerade noch verantwortbar wäre. Insofern ist der Büropark rational nicht versteigerbar, zumal es ja die Alternative gibt, bei der nur noch das Handicap des Restausbaus verbliebe, so dass die Banken zu wesentlich mehr Kapital kommen könnten, als es über eine Versteigerung überhaupt möglich wäre.

Fast 6 Jahre hat nun diese dritte Zäsur angedauert. Jetzt sind es nur noch Wochen, in denen sich entscheiden wird, welchen der beiden Wege die Allgewerke weiter gehen wird.

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